Где сталкиваются инвестиции в недвижимость и спекуляции
Некоторые неосведомленные люди охарактеризовали бы того, кто восстанавливает проблемную недвижимость, как «спекулянта» или даже «спекулянта недвижимостью». Не дайте себя обмануть! Существует ОГРОМНАЯ РАЗНИЦА между восстановлением и спекуляциями недвижимостью.
Позвольте мне объяснить. Согласно Dictionary.com, определение спекуляции в сфере бизнеса звучит так:
«Участие в рискованных деловых операциях с шансом получить быструю или значительную прибыль».
«Коммерческая или финансовая сделка, связанная со спекуляцией».
Хотя все инвестиции… во что-либо… имеют некоторый элемент риска, я хочу подчеркнуть ключевое различие между спекуляциями и инвестициями. Когда вы спекулируете, риск выше, и по природе слова «спекуляция» подразумевается больший риск, чем обычно.
Итак, в этом контексте спекуляции совершенно не соответствуют тому, за что я выступаю. Я объясню дальше, но сначала позвольте мне проиллюстрировать разницу между инвестициями и спекуляциями в сфере восстановления недвижимости на примере того, что случилось со мной только на этой неделе.
Мне позвонили; «горячий» лид от моего оптовика. Недвижимость располагалась на окраине жаркого района моего города под названием Риверсайд. Риверсайд — это район, где исторические дома покупаются по завышенным ценам и очень хорошо ремонтируются! Проще говоря, недвижимость в Риверсайде пользуется спросом. Ну, это в самом сердце Риверсайда, но этот дом находился на дальней окраине этой части города.
Площадь дома составляла 934 квадратных фута. Отличный район, да-да-да. Моему оптовику нужно 81 900 долларов, а «отремонтированная стоимость» дома составит около 120 000 долларов. Он постоянно повторял то, что слышал от оценщика, о том, что ценности «вокруг» Риверсайда станут отличной инвестицией в ближайшие годы.
Я согласился пойти и посмотреть. Прежде чем сделать это, я провожу некоторые собственные проверки. Из налоговых отчетов, доступных в Интернете, я узнал, что дом был построен в 1942 году, только в прошлом году перешел из рук в руки за 72 000 долларов и был построен из дерева и покрыт асбестовой черепицей снаружи.
Когда я посмотрел на цифры, это выглядело не очень хорошо. ЕСЛИ… и, на мой взгляд, это большое «если»… оценка составила 120 000 долларов, то 70%, за которые я могу получить ипотеку в твердых деньгах, составляют 84 000 долларов. Итак, моя ипотека покроет только часть моих заключительных расходов, но не покроет расходы на реабилитацию. Кроме того, несколько месяцев назад я купил недвижимость в нескольких кварталах отсюда за 38 000 долларов. Я просто не вижу ценности этого свойства ДО того, как взгляну на него.
Когда я посмотрел на этот объект, я заметил, что в нем есть кое-что интересное. Он выглядел в довольно хорошем состоянии и находился на угловом участке. По правде говоря, на реабилитацию требовалось 10–12 тысяч bisyor.uz долларов. Одним из недостатков является то, что он был квадратным, и под линией крыши не было крыльца, которое можно было бы легко увеличить в квадратных футах и повысить ценность. Район неплохой, но меня бросили в глаза две вещи:
– На улице есть пара очень старых жилых домов. Обычно это нисколько не беспокоило бы меня, но это не позволит толпе яппи ворваться в этот район в безумии покупок.
– Все остальные дома в пределах видимости тоже были очень маленькими и одинаковой конструкции. Это означает, что дома на этой улице не являются архитектурными жемчужинами исторических и популярных районов Риверсайда.
Если бы денежная ситуация была бы лучше, то есть если бы это была лучшая инвестиция, я бы купил, ПОКУПАЙ, ПОКУПАЙ! Если бы спред позволял мне купить и восстановить его практически без собственных денег, я бы это сделал.
Но если бы я купил этот дом и отремонтировал его, вложив значительные средства из собственного кармана, я бы спекулировал на этом районе, и у меня были сомнения.
Конечно, я на это не купился, но если бы купил, это было бы спекуляцией!
Итак, как бы я определил спекуляцию?
– Спекуляция предполагает принятие на себя большего, чем обычно, риска.
– Спекуляция предполагает ставку на ценности, которых сегодня нет и которые не прогнозируются на основе НОРМАЛЬНЫХ консервативных темпов роста курса.
– Спекуляция – это ставка на внешние факторы или факторы окружающей среды, чтобы заработать деньги.
***Внешние факторы и факторы окружающей среды (относящиеся к собственности) — это факторы, которые не являются частью самой собственности, такие как район, инфраструктура, город, бумажная фабрика по дороге, спрос на аренду и т. д. ***
Что такое инвестирование, а не спекуляция?
– Покупка недвижимости, в которой вы «в безопасности», то есть вы можете восстановить ее, продать в краткосрочной перспективе и заработать деньги.
– Покупка недвижимости, которая принесет вам деньги, исходя из того, за что вы ее купили, текущих факторов окружающей среды и консервативных показателей курса.
– Покупка недвижимости, на которую надежда не является частью стратегии!
Одним из ключевых факторов, позволяющих оставаться успешным инвестором в недвижимость, является строгое соблюдение вашей инвестиционной стратегии и критериев, которые тесно связаны с вашими инвестиционными целями.
Хороший инвестор в недвижимость делает то, что работает, снова и снова и не берет на себя все больший риск по ходу дела. Умные инвесторы решаются на другие, неизведанные инвестиционные области (например, дома на одну семью или коммерческую недвижимость) только после тщательного расследования.
Я думаю, что могу с уверенностью предположить, что самые успешные инвесторы в недвижимость постепенно снижают свой риск по мере приобретения опыта. А не наоборот.
